在“房住不炒”的背景下，最近國(guó)內(nèi)多個(gè)三四線城市發(fā)布了樓市“限跌令”，這背后反映出當(dāng)前樓市調(diào)控以穩(wěn)為主的基調(diào)。而從全國(guó)層面看，“限漲令”和“限跌令”的并存現(xiàn)象也值得關(guān)注。

多城市發(fā)布了房?jī)r(jià)“限跌令”

近來(lái)，多個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)“限跌令”。

市場(chǎng)消息顯示，湖南省株洲市的一些開(kāi)發(fā)商采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并以明顯低于市場(chǎng)正常水平的價(jià)格銷(xiāo)售或代理銷(xiāo)售新建商品房。對(duì)此湖南省株洲市住建局對(duì)上述房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，要求他們?nèi)嬲模⒓赐Ｖ惯`規(guī)銷(xiāo)售行為。

不久前，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》要求，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

而在此之前，已經(jīng)有多個(gè)城市發(fā)布過(guò)房?jī)r(jià)“限跌令”。例如，7月18日，遼寧省大連市政府網(wǎng)站發(fā)布了《大連市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確要求限制商品房的出售價(jià)格，要求商品住房不能漲價(jià)、只能降價(jià)，但跌幅不能超過(guò)申報(bào)價(jià)的5%。

8月9日，湖南省岳陽(yáng)市出臺(tái)新規(guī)，中心城區(qū)新房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則將不能網(wǎng)簽;8月11日，昆明房協(xié)組織召開(kāi)落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，明確提出，房企惡意降價(jià)情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽;8月24日，河北省唐山市政府召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)表示，此次座談會(huì)中心議題是征求房企意見(jiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展，并提出希望部分房企“不要再降價(jià)了”。

房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)”為主

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，“限跌令”背后折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)仍然是“穩(wěn)”。此外，“限跌令”的出臺(tái)凸顯出市場(chǎng)監(jiān)管趨于全面化，調(diào)控力度加碼轉(zhuǎn)至雙向，目的是防止房?jī)r(jià)大漲大跌，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心邏輯是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，包括房?jī)r(jià)的平穩(wěn)和長(zhǎng)期走勢(shì)的健康。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，“限跌令”背后折射出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的導(dǎo)向，房?jī)r(jià)總體要以穩(wěn)為主，過(guò)快上漲和過(guò)快下跌，都容易出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題。具體而言，第一，房企盲目降價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一些已經(jīng)認(rèn)購(gòu)房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，社會(huì)上因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的維權(quán)和投訴現(xiàn)象也會(huì)增多;第二，房企降價(jià)背后可能是以次充好，其實(shí)際交付房屋質(zhì)量較差，反而會(huì)損害購(gòu)房者的權(quán)益;第三，部分房企違規(guī)降價(jià)干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，也損害了其他房企的正常銷(xiāo)售。

那么“限跌令”出臺(tái)后預(yù)計(jì)會(huì)起到什么作用?關(guān)榮雪認(rèn)為“限跌令”措施的出臺(tái)一是將在一定程度上遏制部分房企投機(jī)炒房、發(fā)布虛假信息等行為，或?qū)⒂欣诜績(jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;二是將抑制多數(shù)開(kāi)發(fā)商之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)和大幅讓利等現(xiàn)象，保障存量市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行;三是將在一定程度上緩解城市人口規(guī)模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象。

不同城市間樓市分化明顯

部分城市的“限跌令”與此前一些城市的“限漲令”并存更是反應(yīng)了不同城市間樓市的分化。

郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，“限跌令”多為三四線城出臺(tái)的。實(shí)際上，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售表現(xiàn)和房?jī)r(jià)漲跌走勢(shì)在不同區(qū)域間差異明顯，甚至同一城市的不同片區(qū)不同板塊也會(huì)有房?jī)r(jià)走勢(shì)的漲跌分化。正是不同城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)和變化衍生出目前調(diào)控策略的不同走向。

例如，“如果某個(gè)城市或區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，人口處于凈流出狀態(tài)，其存在的購(gòu)房需求量級(jí)則很小，這會(huì)導(dǎo)致其房?jī)r(jià)的下滑。而房?jī)r(jià)的持續(xù)下滑又會(huì)對(duì)該城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)更加負(fù)面的影響，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此一些城市出臺(tái)‘限跌令’也是用時(shí)間換空間，先在基本面上保持穩(wěn)定，再用其他方式調(diào)節(jié)城市板塊間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整人口發(fā)展現(xiàn)狀，最終夯實(shí)經(jīng)濟(jì)。”郭毅認(rèn)為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，從近期樓市走勢(shì)來(lái)看，一二線城市尤其是一線城市的銷(xiāo)售額普遍上升，三四線城市銷(xiāo)售額下跌。因?yàn)槿木€城市之前的棚改去庫(kù)存刺激政策如今已經(jīng)停止，而棚改政策又帶來(lái)三四線城市有大量新房供應(yīng)，加上新一輪城市化過(guò)程中三四線城市普遍面臨人口凈流出的問(wèn)題，這導(dǎo)致三四線城市房屋供大于求問(wèn)題突出。未來(lái)樓市空間結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，向都市圈、重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域集中是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要力量，這也確保了未來(lái)樓市整體的平穩(wěn)。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，一邊是一二線熱點(diǎn)城市的“限漲令”，一邊是三四線城市的“限跌令”，這種現(xiàn)象恰恰是當(dāng)今樓市分化的體現(xiàn)。但在進(jìn)入三季度以來(lái)，全國(guó)市場(chǎng)的走勢(shì)正在逐漸趨于一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在開(kāi)始到明年一季度，至少還會(huì)有兩至三波力度更大、范圍更廣的樓市促銷(xiāo)潮。