本是“金九銀十”的樓市旺季,開(kāi)發(fā)商各種促銷(xiāo)活動(dòng)層出不窮,仍無(wú)法激活市場(chǎng)。武漢樓市去化率創(chuàng)下近五年來(lái)的最低值。
根據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年10月,武漢樓市共計(jì)成交新建住宅商品房11689套。第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn),這一成交量比今年9月(14503套)下降19.4%,與去年同期相比(2020年10月成交15160套)更是下降了22.9%。
不僅如此,中指研究院監(jiān)測(cè)顯示,2021年武漢新開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低,上半年去化率50%。7~10月,去化率分別為40%、28%、27%、29%,創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。
神盤(pán)大降價(jià)
近日,湖北公安執(zhí)法公開(kāi)平臺(tái)公布了多份行政處罰決定書(shū):武漢多名業(yè)主因樓盤(pán)降價(jià)到線下拉橫幅、喊口號(hào)被行政拘留。
引發(fā)大量業(yè)主“投訴”的樓盤(pán)是位于光谷東-左嶺的中海光谷東麓。第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),這一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)以來(lái)長(zhǎng)期居?xùn)|湖高新區(qū)新房銷(xiāo)量榜前三,今年上半年共成交1399套,位居第二。
然而,這個(gè)曾引發(fā)瘋搶的武漢“神盤(pán)”近日卻突然拿出一整棟樓來(lái)做特價(jià),一共200多套房源。該項(xiàng)目前期均價(jià)為15583元/平方米,帶裝修銷(xiāo)售。本次折扣價(jià)格是:4樓以下均價(jià)11000元/平方米,4樓以上12000~13000元/平方米,均價(jià)直降3000多元/平方米,降幅達(dá)30%。
中海光谷東麓這波折后價(jià)不僅把光谷東-左嶺的新房上車(chē)門(mén)檻直接拉低到首付26萬(wàn)元起,還給那些盼著左嶺片區(qū)漲到2萬(wàn)+的投資客澆了一盆冷水。
第一財(cái)經(jīng)記者近日多地走訪發(fā)現(xiàn),目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)以特價(jià)房、工抵房、周年慶等名義,推出了眾多促銷(xiāo)項(xiàng)目。光谷核心區(qū)的正榮紫闕臺(tái)特價(jià)房源總價(jià)減17萬(wàn)元左右;光谷中心城的旭輝千山凌云工抵房單價(jià)減500~1000元不等;白沙洲的中建鉑公館特價(jià)房單價(jià)比備案價(jià)最高減少2200元等。
中指研究院監(jiān)測(cè)顯示,第四季度以來(lái),武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的促銷(xiāo)區(qū)域和項(xiàng)目有所擴(kuò)大,涉及全市60個(gè)以上項(xiàng)目,包括保利、萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業(yè),一般推出少量房源,以9~95折比較普遍,一些遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目特價(jià)可到8折左右水平。
市場(chǎng)促銷(xiāo)力度有所增大,但成交量卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn),整個(gè)“金九銀十”,武漢樓市兩個(gè)月共成交新建住宅商品房26192套,成交面積302萬(wàn)平米,較去年“金九銀十”分別下降35.6%和34.2%。
兩大挑戰(zhàn)承壓
中指研究院監(jiān)測(cè)顯示,今年前10個(gè)月,武漢住房成交15.91萬(wàn)套,成交面積1844.5萬(wàn)平方米,較去年同期上漲23.4%、26.1%,但與2019年同期相比,依然下滑了5.52%和2.1%。
同時(shí),2021年武漢新開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低,上半年去化率50%。7~10月,去化率分別為40%、28%、27%、29%,創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。
中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)分析,目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩個(gè)最大的挑戰(zhàn)。
一是信貸額度問(wèn)題。目前,新房放貸周期普遍延長(zhǎng)到4~6個(gè)月,企業(yè)回款壓力增大;二手房放款更難,導(dǎo)致以舊換新的客戶無(wú)法操作,拉低新房成交活躍度。
“四季度信貸環(huán)境雖然會(huì)有所改善,但前期積壓的大量貸款還在申請(qǐng)排隊(duì),因此年內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)信貸緊張的局面,進(jìn)而影響后續(xù)銷(xiāo)售回款。”李國(guó)政說(shuō)。
二是市場(chǎng)信心問(wèn)題。“三道紅線”持續(xù)加壓,銀行信貸額度管控,房企融資渠道受阻,銷(xiāo)售回款放緩,直接惡化房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈,房企普遍面臨流動(dòng)性考驗(yàn),特別不斷有頭部房企的債務(wù)違約消息,加上房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策,都讓市場(chǎng)面臨著信心不足的問(wèn)題。
“目前已累計(jì)有12家房企涉及債務(wù)違約等意外事件,其中11家在武漢有投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,區(qū)域市場(chǎng)受到不同程度的影響。”李國(guó)政認(rèn)為,市場(chǎng)上促銷(xiāo)樓盤(pán),如果折扣力度不大,以價(jià)換量效果并不好。一些遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目,只有大幅降價(jià)才有明顯起色。
武漢市《2021年第四季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷(xiāo)售條件的商品房項(xiàng)目清單》顯示,四季度全市共有205個(gè)項(xiàng)目、839.34萬(wàn)平方米商品房陸續(xù)上市,月均330萬(wàn)平方米,市場(chǎng)供應(yīng)壓力持續(xù)較大,局部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
此外,土地市場(chǎng)也在降溫。10月,武漢市第二批集中供地,擬出讓51宗地,最終成交40宗,其中37宗以底價(jià)成交,總成交金額347.79億元;另有3宗流拍,8宗撤牌。房企參與積極性下降,近7成地塊為國(guó)企或地方平臺(tái)公司所獲。
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