“今年前10個(gè)月地方土地出讓收入同比下降在70%左右，對(duì)我們當(dāng)?shù)刎?cái)政沖擊很大。”西部一位地方財(cái)政人士告訴第一財(cái)經(jīng)。

在嚴(yán)格的樓市調(diào)控和房企資金緊張購地意愿下降等多重因素影響下，越來越多的地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）開始明顯減少，這對(duì)那些依賴土地出讓收入的地方不是件好事。

盡管前10個(gè)月全國土地出讓收入依然維持個(gè)位數(shù)增長，但下半年以來收入持續(xù)負(fù)增長讓不少地方財(cái)政承壓，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示前10個(gè)月有23個(gè)省份土地出讓金收入與同期相比下滑。一些土地出讓收入下滑明顯的基層政府，財(cái)政可支配收入減少，收支矛盾加劇，當(dāng)?shù)卣鞘型度谫Y平臺(tái)公司（下稱“城投”）的融資能力也將下降，償債風(fēng)險(xiǎn)上升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資受影響。

土地出讓收入有一定滯后性。粵開證券研究院副院長羅志恒對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，明年土地財(cái)政形勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻，大概率是負(fù)增長，具體情況取決于房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和力度。

為了應(yīng)對(duì)土地出讓收入下降，不少地方挖潛增收，削減不必要的各類支出，暫停或壓減項(xiàng)目投資，盤活各類存量資金，以實(shí)現(xiàn)今年財(cái)政收支平衡。

土地財(cái)政受沖擊，明年更明顯

近些年稅收增長相對(duì)乏力，地方政府越發(fā)依賴賣地收入，以維持支出，這也被稱為土地財(cái)政。

財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，地方政府政府性基金中的土地出讓收入為59371億元，同比增長6.1%。 

今年以來土地出讓收入規(guī)模依然處于歷史高位，且保持增長。但實(shí)際上土地出讓收入增速快速回落，一些基層財(cái)政受沖擊較大。

國盛證券研究所首席固定收益分析師楊業(yè)偉表示，年中以來土地出讓收入增速轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速下滑逾10%，8月甚至接近下滑20%。高頻數(shù)據(jù)顯示，目前百城供應(yīng)土地占地面積同比跌幅在50%左右。

中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2021年31省（自治區(qū)、直轄市）前10個(gè)月成交地塊的土地出讓金中，只有江蘇、浙江等8個(gè)省份土地出讓金同比正增長，其余23個(gè)省份土地出讓金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

羅志恒表示，今年土地出讓收入同比增速持續(xù)下滑，與去年基數(shù)前低后高有關(guān)，但更主要的是土地市場已經(jīng)遇冷，即房地產(chǎn)強(qiáng)力調(diào)控導(dǎo)致土地流拍撤拍率上升、土地成交溢價(jià)率快速下滑。

他進(jìn)一步分析，從供給端看，重點(diǎn)城市通過調(diào)整溢價(jià)率上限至15%、嚴(yán)查資金來源等舉措，優(yōu)化土拍規(guī)則，延遲供地，整體供地節(jié)奏后移。比如北京、上海、杭州、深圳等多地推遲了第二批集中供地時(shí)間。

“從需求端看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企惜貸、商品房銷售持續(xù)下滑，限制了房企的購地能力。而房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，高負(fù)債高杠桿經(jīng)營的激進(jìn)經(jīng)營模式已成過去式，房企拿地意愿下降。”羅志恒說。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，低于各項(xiàng)貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)，比上季末增速低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

前述西部某市財(cái)政人士告訴第一財(cái)經(jīng)，在貸款收緊后，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，拿地意愿下降。另外9月《土地管理法實(shí)施條例》實(shí)施后，土地審批等政策有調(diào)整，一定程度上影響供地。

楊業(yè)偉告訴第一財(cái)經(jīng)，土地出讓收入下滑主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，拿地意愿和能力不足。房地產(chǎn)銷售第三季度以來快速回落，同時(shí)，恒大等風(fēng)險(xiǎn)事件導(dǎo)致房企融資環(huán)境惡化，債務(wù)凈償還。資金不足情況下拿地增速快速回落，房地產(chǎn)土地購置面積目前單月跌幅在20%以上，導(dǎo)致土地出讓收入增速回落。

財(cái)政部土地出讓收入數(shù)據(jù)存在一定滯后。因?yàn)榉科蠛炗喭恋爻鲎尯贤瑑r(jià)款到實(shí)際將資金繳入國庫需要一段時(shí)間，因此不少專家認(rèn)為下半年土地市場遇冷對(duì)收入的影響，會(huì)在明年甚至后年得以體現(xiàn)。

楊業(yè)偉表示，土地出讓收入今年全年將依然能夠接近正增長，對(duì)地方財(cái)力的主要沖擊在明年上半年。

財(cái)政收支、城投承壓

中部一位地方財(cái)政局長告訴第一財(cái)經(jīng)，今年以來當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屝蝿?shì)不好，給當(dāng)?shù)刎?cái)政造成較大壓力，地方政府投資項(xiàng)目的資金來源更窄。

“土地出讓收入對(duì)地方影響較大，能夠占到地方綜合財(cái)力的四成左右。土地出讓收入下滑將導(dǎo)致地方財(cái)力不足，進(jìn)而降低地方政府償債能力，城投風(fēng)險(xiǎn)將有所上升，特別對(duì)土地財(cái)政較為依賴地區(qū)的城投來說更是如此。”楊業(yè)偉說。

羅志恒認(rèn)為，根據(jù)地方土地財(cái)政依賴度和債務(wù)率高低，土地出讓收入下滑造成的影響有所不同。

他表示，高土地依賴度、高債務(wù)率地區(qū)，以天津、貴州、湖南、廣西、福建為代表。土地市場降溫主要影響地方政府融資能力，財(cái)政壓力、城投信用風(fēng)險(xiǎn)上升。土地財(cái)政收入不僅是地方政府舉借債務(wù)的擔(dān)保，也是償還地方政府債務(wù)的重要資金來源，對(duì)于高土地依賴度、高債務(wù)率的省份，土地市場降溫的主要影響在于地方政府以及轄區(qū)內(nèi)城投的融資能力下降，債務(wù)還本付息壓力上升。

而對(duì)浙江、江蘇、山東、廣東等高土地依賴度、低債務(wù)率地方來說，羅志恒認(rèn)為，土地出讓收入減少對(duì)當(dāng)?shù)鼗ㄍ顿Y的影響更大。這些省份土地財(cái)政收入的用途，更多是直接用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者注資成立地方融資平臺(tái)，為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向金融機(jī)構(gòu)融資，因此土地市場降溫對(duì)這些省份的影響更多體現(xiàn)在投資端。
另外，羅志恒表示，對(duì)于遼寧、云南、內(nèi)蒙古等低土地依賴度、高債務(wù)率地區(qū)，無法通過賣地為地方政府“輸血”，可能通過發(fā)債緩解收支壓力。而土地依賴度和債務(wù)率都較低的江西、甘肅、山西等地，受土地市場降溫的影響相對(duì)較小。

目前為了應(yīng)對(duì)土地收入下降帶來的沖擊，不少地方主要通過增收減支來做到收支平衡。

在增收方面，在依法依規(guī)前提下，強(qiáng)化稅收征管，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收。加快土地收儲(chǔ)進(jìn)度，提高供地規(guī)模，催收欠繳地塊成交價(jià)款。另外，還要盤活存量財(cái)政資金，加快部分資產(chǎn)處置增收等。在減支方面，繼續(xù)堅(jiān)持政府過緊日子，壓減一般性支出和項(xiàng)目支出，暫緩安排相關(guān)支出等，來將資金重點(diǎn)用于保民生。

羅志恒建議，地方政府要進(jìn)一步改善營商環(huán)境、推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、持續(xù)吸引人口流入來優(yōu)化稅基，進(jìn)而提高財(cái)政的可持續(xù)性。同時(shí)，還要優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，壓縮一般性支出，實(shí)施全面預(yù)算績效管理，提質(zhì)增效。

“未來地方政府比拼的不再是土地多寡和政策優(yōu)惠程度，而是地方政府統(tǒng)籌治理的能力、筑巢引鳳的能力，以及激活企業(yè)和高技能人口積極性的能力。”羅志恒說。

楊業(yè)偉認(rèn)為，應(yīng)對(duì)土地出讓收入下滑，一方面需要拓展地方政府財(cái)力，適當(dāng)增加中央轉(zhuǎn)移支付和地方債規(guī)模，特別對(duì)財(cái)力較弱又依賴土地財(cái)政的區(qū)域；另一方面，要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，避免土地出讓收入在較長時(shí)期內(nèi)失速下滑。

標(biāo)簽： 賣地收入 財(cái)政收支 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)市場 土地財(cái)政