樓市，歷經(jīng)二十載炙熱的左側(cè)交易后，正在轉(zhuǎn)涼到右側(cè)交易的軌道。隨著房價步入下行軌道，開發(fā)商開始降價促銷，希望激活正在趨淡的樓市，紓緩風(fēng)險。

最近，開發(fā)商為提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金回款率，通過“工抵房”“內(nèi)部房源”“法拍房”等方式變相降價，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。開發(fā)商采取這種變相降價的方式提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金回款能力，主要基于這樣的現(xiàn)實(shí)狀況：

前段時間開發(fā)商采取降價促銷提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力，這使得前期高價購買新房的業(yè)主們，新房還沒驗(yàn)收交付就遭遇損失，業(yè)主們因此比較憤怒，部分地方政府在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控基調(diào)下，出臺各種或隱或顯的“限跌令”，這一定程度上增加了開發(fā)商回款壓力，使其陷入兩難，隨之開發(fā)商通過“工抵房”“內(nèi)部房源”“法拍房”等方式進(jìn)行變相降價，規(guī)避部分地方政府的“限跌令”。

為紓緩房市正在積累的潛在風(fēng)險隱患，最近央行、銀保監(jiān)會在“三穩(wěn)”政策基調(diào)下，采取了一系列平衡穩(wěn)增長與防風(fēng)險的政策舉措，商業(yè)銀行開始對房貸利率適度下調(diào)，房貸審批速度也有所加快，這些措施在紓緩房市風(fēng)險的同時，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，防止在房地產(chǎn)市場引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

限制開發(fā)商的市場不正當(dāng)競爭行為

最近國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人表示，當(dāng)前國內(nèi)出現(xiàn)了一些類滯脹表現(xiàn)，這是由短期沖擊因素造成的，是一種階段性狀況。確實(shí)，當(dāng)前出現(xiàn)的“類滯脹”現(xiàn)象主要受短期沖擊因素所致，不過也需要警惕其背后的一些深層原因，其中最大風(fēng)險隱患就是房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，高房價正在抬高整個經(jīng)濟(jì)社會的運(yùn)行成本，壓低市場投資邊際收益率。

從宏觀層面上，金融監(jiān)管部門需要在市場“三穩(wěn)”與金融風(fēng)險之間把握好度，避免政策過松加劇房地產(chǎn)金融化泡沫化，導(dǎo)致背離房住不炒主基調(diào)，讓短期的“類滯脹”風(fēng)險強(qiáng)化、固化，同時還要避免政策紓困力度不夠，導(dǎo)致系統(tǒng)性金融市場風(fēng)險隱患。

畢竟，地價、房價是最基礎(chǔ)的生產(chǎn)要素，過高的房價、地價，會系統(tǒng)性地抬高其他生產(chǎn)要素的成本，壓低市場的投資邊際收益率，在最終消費(fèi)增速放緩的大背景下，PPI與CPI的剪刀差會保持在高位，經(jīng)濟(jì)“類滯脹”風(fēng)險很容易從短期沖擊變成常態(tài)化的隱患，進(jìn)而加大系統(tǒng)性金融風(fēng)險發(fā)生概率。

從微觀層面上，房產(chǎn)是我國居民最主要也是最大的財(cái)富存儲形式，如今購置一套房產(chǎn)，僅首付就可能要花費(fèi)掉一個普通家庭的六個荷包。用如此代價購置的房產(chǎn)，突然間由于房價下跌而發(fā)生財(cái)富縮水，從情感上人們很難接受。

盡管作為獨(dú)立的市場主體，人們必須承受房價波動的風(fēng)險，但是對于購買新房的人來說，單純讓其承擔(dān)房價波動風(fēng)險是不公平的，因?yàn)槟壳靶路抠I賣很少現(xiàn)房，主要以類期房為主，即人們現(xiàn)在購買新房，到最終驗(yàn)收交付，少則半年、多則一兩年，新房對購買者來說，所有權(quán)與使用權(quán)不是同步交付的，而目前又沒有有效的市場工具鎖定這期間的房價波動風(fēng)險。

根據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，開發(fā)商向消費(fèi)者預(yù)售房屋應(yīng)滿足的條件是，開發(fā)商交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得使用權(quán)證書，開發(fā)商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日等；很多地方規(guī)定建筑主體封頂才可拿到預(yù)售證。不過，很多開發(fā)商在開售新房的時候，往往是只打個地基、建個樣板房就開賣，這本質(zhì)上是提前占用購房者的購房預(yù)付款，理論上在房屋未真正交付給購買者之前，開發(fā)商對購房款的占用都屬于一定民間借貸行為。

當(dāng)然，決策層提出的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策基調(diào)，并不是一般意義上的穩(wěn)市場房價，將其詮釋為維護(hù)市場公平定價秩序的執(zhí)法更能準(zhǔn)確理解這一政策舉措的要義。畢竟，若解讀為一般意義上的限制市場房價下跌，則是一種偏見，要知道“更好地發(fā)揮政府的作用”，其目的就是讓“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”，“限跌令”限制的是開發(fā)商的市場不正當(dāng)競爭行為。

化解房地產(chǎn)過度金融化泡沫化風(fēng)險

當(dāng)前開發(fā)商資金鏈緊張、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降是事實(shí)，可能引發(fā)的金融風(fēng)險也是可預(yù)見的，但這些問題的根因就是房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，開發(fā)商在整個房地產(chǎn)開發(fā)周期中，從頭到腳都利用金融杠桿包裹，其信用杠桿撬動率甚至高于商業(yè)銀行（目前系統(tǒng)性商業(yè)銀行要求的資本充足率在12%左右）。

開發(fā)商過度玩金融杠桿擴(kuò)大規(guī)模，導(dǎo)致其風(fēng)險敞口高于一般的商業(yè)銀行。隨著房住不炒全局性落實(shí)，房地產(chǎn)逐漸剝離金融屬性，房地產(chǎn)市場的需求發(fā)生根本性的改變，開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就會必然下降，其風(fēng)險敞口就會暴露出來。

當(dāng)前，央行、銀保監(jiān)會在金融上適當(dāng)給予房地產(chǎn)領(lǐng)域放松，并非是讓其繼續(xù)沿著原來的軌道跳舞，而是幫助其收縮房地產(chǎn)的信用杠桿，保障在開發(fā)上的資金周轉(zhuǎn)，避免爛尾，同時防范房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)三角債問題。此外，更為重要的是，維護(hù)購房者的利益，避免其因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈緊張而爛尾，是通過對開發(fā)商進(jìn)行短期的紓困，為徹底清除房市的期房交易，以及房地產(chǎn)的過度金融化泡沫化。

如何化解房地產(chǎn)過度金融化泡沫化風(fēng)險？

首先，規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售證制度，嚴(yán)格打擊炒樓花現(xiàn)象。盡快修改《城市房地產(chǎn)管理法》，明確建筑主體封頂后才能發(fā)放房屋預(yù)售證。開發(fā)商在樓體沒有封頂之前，房管部門不得向開發(fā)商發(fā)放預(yù)售證，不允許開發(fā)商銷售期房。同時，警示購買樓花的投資者，權(quán)責(zé)自負(fù)，因?yàn)槌礃腔ǎ鋵?shí)說白了是炒期權(quán)而發(fā)生虧損，購買者不僅要自負(fù)風(fēng)險，而且執(zhí)法部門要按照非法集資、民間借貸來懲罰買賣雙方。對于違規(guī)為不具備預(yù)售條件的開發(fā)商發(fā)放預(yù)售證，要壓實(shí)相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

其次，可以適當(dāng)引入保險、期貨交易等風(fēng)險管理工具。根據(jù)現(xiàn)有的新房預(yù)售條件，即便是樓房封頂，開發(fā)商取得預(yù)售證，購房者付款按揭買房到最終現(xiàn)房驗(yàn)收，也一般需要很長一段時間，這使得購房者在購買到收樓期間，如何鎖定價格風(fēng)險，才是問題的關(guān)鍵。

為此，可以適度考慮在期貨市場推出不動產(chǎn)期貨品種或者特殊財(cái)產(chǎn)險，讓購買者通過期貨市場和購買保險鎖定價格風(fēng)險。如既然新房多是期房，就需要完善住房消費(fèi)模式，引導(dǎo)保險公司開發(fā)相應(yīng)的保險，或者在期貨市場開發(fā)商品期房合約；然后，在預(yù)售期間，購房者與開發(fā)商簽訂購買協(xié)議時，要求開發(fā)商引入凍價條款。

對于期房保險，則是購房者購買新房后，向保險公司購買看跌期房保險，鎖定新房價值，一旦房價跌破購買價格，保險公司承擔(dān)差價損失，這相當(dāng)于保險公司與購房者簽署了一份信用違約互換的保險產(chǎn)品；對于期貨市場的期房合約，則是購房者在購買房產(chǎn)后，在期貨市場購買看跌期權(quán)，鎖定風(fēng)險，因?yàn)橘徺I者購買房產(chǎn)相當(dāng)于看漲權(quán)證，購買看跌期權(quán)實(shí)際是對沖風(fēng)險。

為此，一旦引入期房保險和期房期貨合約，那么就豐富了房地產(chǎn)市場的價格發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險管控功能。當(dāng)前我國在很多消費(fèi)品和生產(chǎn)要素上，都推出了期貨合約，唯獨(dú)在居民最大的不動產(chǎn)上沒有相應(yīng)的風(fēng)險管控工具，因此引入期房保險和期房合約，是構(gòu)建和完善房價長效機(jī)制，避免房價不受管控的大起大落的基礎(chǔ)性保障。

總之，當(dāng)前房市出現(xiàn)了“工抵房”等變相降價現(xiàn)象，凸顯出房市的市場交易秩序受到了一定的干擾，“三穩(wěn)”就是要減少非市場行為對市場的干擾。一些住房交易帶有明顯的期貨交易特征，房市交易需要更多的風(fēng)險對沖工具。

（作者系財(cái)經(jīng)專欄作者、資深金融從業(yè)人士）

標(biāo)簽： 房住不炒 金融風(fēng)險 房地產(chǎn) 期房保險