“疫情來了以后我們更忙了，老是加班加點，而且現在上海市內已經‘一倉難求’。”國內一家頭部物流倉儲地產公司員工甄婉婉對第一財經表示，和房地產其他細分行業按下暫停鍵的狀態不同，物流地產租賃需求強勁，在上海“保供”中正發揮巨大作用。

根據仲量聯行最新發布的2022年一季度上海房地產市場報告，今年第一季度，僅有物流地產市場整體維持了強大的需求與租金增長勢頭，而商業地產受疫情影響最大，一季度凈吸納量同比去年規模幾近腰斬。

生鮮企業臨時大擴倉

“我們在上海的倉庫有三大客戶業務涉及到民生保障，每一天我們的同事們都忙到爆炸，項目一線要配合現場運營，后臺雖然居家辦公，也要配合工作，還要盯各種數據。”4月15日，暫時結束半天的辛勤工作后，甄婉婉對記者說道。

為何業務會比平時多出很多？甄婉婉進行了一番解釋：在嚴峻的疫情形勢下，4月初上海實行全域靜態管理，進出上海的物流運輸管理變得非常嚴格，外地運輸卡車來上海一般需要兩張證，一張是出當地市的證，一張是進上海的證，貨物從上海的倉庫出庫，也需要通行證，而且是點對點的，不能亂跑。在物流被嚴格管理的同時，全上海2500多萬人的日常民生需要保障，外地更有源源不斷的物資輸送進來，這些物資到達上海的第一站就是要在倉庫卸貨。

“此前許多大企業把倉庫設在環滬，如蘇州、嘉興，現在環滬倉庫根本無法直接向上海市內供貨，上海很難指揮蘇州的封控政策，京東就有一部分倉庫在昆山。”甄婉婉表示。

為什么這時候倉儲很重要？因為外地來滬運送物資的車輛多為大集卡，只有市內大型倉庫才有條件卸貨、分撥、消殺，而且運送來的部分生鮮物資更是需要安置在較高標準的冷鏈倉儲中。

近日，美團買菜、叮咚買菜、京東已經臨時擴倉，比如旗下有不少產業園區和智慧物流產業的東久新宜公司，已經迅速為這些大客戶制定了進駐方案，并協調相關部門快速審批。東久新宜稱其上海松江智慧產業園已經成為美團買菜在上海保供臨時啟用的分撥基地，園區晝夜24小時不間斷高效運營。

“原本上海市內的物流倉儲就是十分緊俏的，只有奉賢、金山這些地方空置略多，現在全上海更是一倉難求了。”甄婉婉說道。

物流地產一枝獨秀

4月14日，仲量聯行發布2022年1-3月上海房地產市場報告，其中顯示在各種房地產細分門類中，一季度的物流地產表現最佳，凈吸納量錄得8.4萬平方米，非保稅物流倉儲市場的空置率從9.7%下降至8.5%。

仲量聯行稱，盡管上海最近出現新一輪的新冠肺炎疫情，但物流地產租賃活動仍能保持平穩。仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席總監黃暉認為，第三方物流公司貢獻了大部分的租賃需求，他還觀察到在奉賢和松江等子市場有單個體量較大的租賃成交，來自電商平臺的租賃需求也很活躍。

“一家本地電子商務公司在青浦租賃了超過一萬平方米面積。”黃暉表示。

盡管物流倉儲需求持續增長，但一季度上海物流地產的新增供應有所放緩，未有新項目完工入市。在穩定需求的帶動下，一季度物流地產市場整體租金保持上漲，租金環比上漲0.7%，同比上漲3.8%，平均達到1.54元/平方米/天，且大部分子市場的租金均出現上漲。

除了物流地產，上海房地產市場其他細分行業則呈現基本雷同的情況，即2022年剛開年時勢頭十分強勁，但在三月份的疫情沖擊下，各類市場活動按下暫停鍵，商業零售地產、住宅銷售、寫字樓都受到了不同程度影響。

比如住宅市場，上海一向交易穩健，今年開年成交量還保持高位，在一月份高去化支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍有267萬平方米，較上季度小幅上漲5%。不過，受到2月份春節假期及3月開始的疫情影響，目前整體住宅成交陷入滯緩。

仲量聯行預計，上海的樓市調控政策仍將保持緊縮，但在信貸端放松信號明顯的利好下，首套房及改善型購房需求有望釋放，而投資需求將繼續被抑制，近期疫情的沖擊可能使上半年的成交活動延遲至下半年，疫情得到有效控制后，上海二手房成交量及成交價格也將有望復蘇。

（應受訪者要求，文中甄婉婉為化名）

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