房地產(chǎn)行業(yè)揮別“三高”發(fā)展時(shí)代，微利的紅海時(shí)代，促使每個(gè)身處其中的開發(fā)商開始思考，行業(yè)見頂后要轉(zhuǎn)向何方？早已開啟多元化的合景泰富，給出的答案是貫穿長期主義，堅(jiān)持投資與運(yùn)營并重。

2021年，在多元賽道早有布局的合景泰富，既有開發(fā)主業(yè)做主心骨，又有投資性物業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，全年按權(quán)益合并收入實(shí)現(xiàn)442.83億元，年內(nèi)核心利潤39.79億元；核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%。

2022年，當(dāng)行業(yè)終將走出眼前的低位盤整之時(shí)，擁有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力和高效運(yùn)營能力的合景泰富，將抓住更多機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

如期兌付境內(nèi)外債券 穩(wěn)定市場信心

在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，房企保持良好經(jīng)營狀態(tài)的另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)為償債能力。2021年，合景泰富全年累計(jì)兌付境內(nèi)債券本金合計(jì)人民幣143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債，順利完成當(dāng)年境內(nèi)外債券到期及回售期的兌付。

現(xiàn)金方面，2021年，合景泰富對于緩解流動(dòng)資金壓力，確保如期兌付債務(wù)給出了明確的計(jì)劃和措施：

“集團(tuán)新增融資有充足空間，于2021年12月31日后，本集團(tuán)已與多家銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商，確保新融資。本集團(tuán)在2022年有充足的可售貨值，其中95%集中在大灣區(qū)、長三角的核心一、二線城市，市場需求大，反彈速度快，去化能力強(qiáng)。集團(tuán)將繼續(xù)采取措施，加快銷售，加速銷售回款。”

2022年一季度，在疫情反復(fù)以及國際形勢不明朗的情況下，合景泰富還基本落實(shí)以上計(jì)劃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年第一季度，合景泰富兌付多筆境內(nèi)債券本息達(dá)17.651億元人民幣，境外美元債券達(dá)2.5億美元。

合景泰富還針對目前房企面臨的海外融資環(huán)境，準(zhǔn)備了各種應(yīng)對今年到期的海外債券的方案。

據(jù)了解，針對2022年9月到期的境外債券合計(jì)9億美元，公司已經(jīng)向發(fā)展改革委獲得足夠美金債發(fā)行額度，繼續(xù)注意境外債市窗口，選擇適當(dāng)時(shí)間再融資。即便再融資窗口持續(xù)關(guān)閉，公司亦可以使用境外項(xiàng)目銷售回款償還。

香港啟德尚·珒溋項(xiàng)目已經(jīng)交付，剩余貨值將于今年內(nèi)全部發(fā)售，屆時(shí)銷售資金將全部回籠于股東方。 香港鴨脷洲項(xiàng)目總貨值較大，預(yù)計(jì)2022年上半年發(fā)售，以上兩個(gè)香港項(xiàng)目是公司境外資金的有力補(bǔ)充。

據(jù)了解，4月以來，合景泰富美元債的整體表現(xiàn)小幅微漲，機(jī)構(gòu)投資者保持積極觀望。

聚焦核心城市，地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)

作為合景泰富核心支撐的物業(yè)開發(fā)板塊，2021年按權(quán)益合并收入實(shí)現(xiàn)421.81億元；平均銷售價(jià)格約為13882元/平方米，較上年的13217元/平方米明顯上漲。

在銷售方面，2021年全年，合景泰富實(shí)現(xiàn)銷售金額1038億元，同比保持上漲勢頭，預(yù)售面積達(dá)到544萬平方米。

在行業(yè)持續(xù)向下的壓力下，合景泰富得以維持住整體向上的態(tài)勢，離不開其堅(jiān)持對高能級城市的布局。據(jù)披露，按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，在售138個(gè)項(xiàng)目中，大灣區(qū)的占比46%，長三角的28%；按城市等級分，一、二線城市占比91%。

這一嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的土地投拓策略在2021年持續(xù)貫徹，合景泰富堅(jiān)持以合適的節(jié)奏拿地，多元化拿地夯實(shí)土儲，通過產(chǎn)業(yè)勾地、收并購等模式獲取了6個(gè)新的項(xiàng)目，聚焦深耕大灣區(qū)、長三角，聚焦一、二線核心城市發(fā)展。

截至2021年底，合景泰富擁有土地儲備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1552萬平方米，總建筑面積約2174萬平方米。

據(jù)合景泰富披露，目前在大灣區(qū)、長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，其土地儲備占總土地儲備的65%，可售資源占總可售資源的82%；在其2022年共1600億元的可售資源中，粵港澳大灣區(qū)占比70%，長三角占比15%；一二線城市占比合計(jì)95%。優(yōu)質(zhì)、充足的可售貨值，將對合景泰富2022年的銷售形成持續(xù)賦能，并滿足市場的需求。

值得一提的是，2021年，合景泰富預(yù)售均價(jià)達(dá)到了19100元/平方米，同比增長12%。這一單價(jià)的背后，是合景泰富獨(dú)樹一幟且不斷提升的產(chǎn)品力。

隨著行業(yè)的洗牌和變革，當(dāng)房子回歸居住的根本屬性時(shí)，住宅的設(shè)計(jì)和品質(zhì)就成為吸引消費(fèi)者的核心要素，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨之進(jìn)入競品質(zhì)的時(shí)代。

合景泰富成立27周年來，始終秉承“以心筑家，創(chuàng)建未來”的使命，執(zhí)著于對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)的追求。2021年，合景泰富旗下六大住宅項(xiàng)目斬獲GBE（Global Business Engine）最佳地產(chǎn)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，彰顯出其作為“人居美學(xué)大師”的實(shí)力。

2022年，合景泰富還將推出多個(gè)“臻”系列高端豪宅項(xiàng)目，包括廣州臻溋·名鑄、廣州臻頤府等項(xiàng)目，以卓越的豪宅產(chǎn)品的鍛造能力，為業(yè)績增長提供穩(wěn)定保障。

堅(jiān)定長期主義，多元業(yè)務(wù)動(dòng)能強(qiáng)勁

房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，行業(yè)過去的“三高”模式難以為繼，物業(yè)開發(fā)瀕于見頂，而能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流、盈利水平高的投資性物業(yè)被認(rèn)為是開發(fā)商業(yè)績增長的第二曲線。

得益于前瞻性的戰(zhàn)略，2008年起，合景泰富就開始布局旗下商業(yè)板塊。經(jīng)過十多年的沉淀，其在核心一、二線城市累計(jì)開業(yè)了45個(gè)投資性物業(yè)，包括10個(gè)商場、10個(gè)寫字樓和25個(gè)酒店。

如今，合景泰富的投資物業(yè)已進(jìn)入收獲期，實(shí)現(xiàn)確定性穩(wěn)步增長，持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐。

報(bào)告期內(nèi)，上述投資性物業(yè)貢獻(xiàn)了共19億元的租金收入，同比大幅增長了31%，其中酒店增幅達(dá)47%，商場增幅為27%，寫字樓增幅為17%，構(gòu)筑起合景泰富穿越經(jīng)濟(jì)周期的力量。

具體來看，合景泰富現(xiàn)有10座商場開業(yè)，分別位于北京、上海、廣州、成都、蘇州、佛山6座一、二線核心城市。2021年內(nèi)，商場客流量同比增幅達(dá)到45%，零售額同比增長51%；其中，成都摩方開業(yè)一周年，出租率即超96%。

2022年，合景泰富將有幾座新的商場陸續(xù)開業(yè)，包括重慶悠方、廣州知識城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地等。

如今，合景泰富運(yùn)用精細(xì)化運(yùn)營能力以及優(yōu)質(zhì)品牌組合，成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大購物中心產(chǎn)品線，滿足不同客群的需求。

與商業(yè)布局步伐一致，合景泰富的寫字樓也精準(zhǔn)布局于包括廣州、上海、成都、蘇州、南寧等在內(nèi)的一二線城市核心商務(wù)區(qū)，如今已形成了IFP（合景國際金融廣場）、IMP（環(huán)球都會廣場）、ICP（環(huán)匯商業(yè)廣場）三大高端寫字樓品牌，目前已開業(yè)運(yùn)營的共有10座。

2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%，其中北京通州的合景國際金融廣場榮獲由GBE辦公建筑大獎(jiǎng)?lì)C發(fā)的“最佳建筑設(shè)計(jì)辦公建筑獎(jiǎng)”及美國MUSE DESIGN AWARDS金獎(jiǎng)。

酒店方面，合景泰富旗下已開業(yè)25個(gè)酒店，木蓮莊酒店集團(tuán)旗下的酒店項(xiàng)目遍及廣州、上海、深圳、成都、重慶、蘇州、杭州、西安等核心城市。

培育十余載，如今漸次踏入收獲期的投資性物業(yè)，將為合景泰富穿越周期提供護(hù)航之力。

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