在不少物管公司被關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司拖累的當(dāng)下，保利物業(yè)（06049.HK）保持住了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

8月29日，保利物業(yè)發(fā)布的2022年中期業(yè)績(jī)公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入約64.49億元，同比增長(zhǎng)約25.2%；毛利約為13.05億元，同比增長(zhǎng)約26.5%；凈利潤(rùn)約為6.4億元，同比增長(zhǎng)25.8%。

(相關(guān)資料圖)

其中，保利物業(yè)一直處于行業(yè)較低水平的毛利率略有改善，截至6月末，其綜合毛利率約為20.23%，較上年同期增加了0.21個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，三大業(yè)務(wù)板塊在報(bào)告期內(nèi)皆保持同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。物業(yè)管理服務(wù)依然為保利物業(yè)收入的絕對(duì)主力，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)39.55億元，較上年同期增長(zhǎng)約25.8%，在總收入中占比約61.3%；社區(qū)增值服務(wù)次之，實(shí)現(xiàn)收入約14.02億元，在總收入占比約22%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入10.92億元，占比約17%。

物管服務(wù)收入的大幅提升，得益于在管規(guī)模的擴(kuò)大。截至6月末，保利物業(yè)的在管面積約為5.23億平方米，同比增幅約22%，在管項(xiàng)目共1910個(gè)；合同管理面積達(dá)到7.32億平方米，同比增幅約18%，合約管理項(xiàng)目達(dá)到2575個(gè)，遍布全國(guó)206個(gè)城市。

值得一提的是，從在管面積構(gòu)成上來看，來自保利發(fā)展和第三方的在管面積占比分別為38.4%、61.6%；而從物管服務(wù)收入構(gòu)成上來看，來自保利發(fā)展的收入占比有所下降，但貢獻(xiàn)依舊超6成，來自第三方的物管服務(wù)收入占比則為37.6%。

收入與在管面積占比的不匹配，與平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)有所關(guān)聯(lián)。據(jù)披露，截至6月末，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)約為2.34元/平方米/月，商業(yè)及寫字樓的單價(jià)為8.67元/平方米/月；來自第三方的上述兩類物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)分別為1.78元/平方米/月、6.36元/平方米/月，明顯低于保利系物業(yè)的收入水平。

在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)存在諸多不確定因素的背景下，對(duì)保利發(fā)展的依賴，或?qū)⒊蔀楸＠飿I(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力保障。

中信證券研報(bào)指出，雖然保利物業(yè)很少外拓住宅類項(xiàng)目，但保利發(fā)展在開發(fā)領(lǐng)域的市占率有望提升，且保利發(fā)展2022年上半年拿地顯著聚焦一二線核心區(qū)域，預(yù)計(jì)未來保利發(fā)展交付項(xiàng)目的區(qū)域結(jié)構(gòu)明顯提升。

“更多關(guān)聯(lián)方開發(fā)，有待交付的新房，不僅意味著在管面積會(huì)擴(kuò)大，還意味著在管組合的平均費(fèi)率和盈利能力有望提升，美居等業(yè)務(wù)的發(fā)展空間擴(kuò)大。”中信證券認(rèn)為。事實(shí)上，2022年上半年，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)較2021年同期增長(zhǎng)了0.03元/平方米/月，帶動(dòng)住宅物業(yè)平均單價(jià)的增長(zhǎng)。

在穩(wěn)住住宅基本盤的同時(shí)，保利物業(yè)還在商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)領(lǐng)域保持?jǐn)U張。

截至6月末，保利物業(yè)的非居業(yè)態(tài)在管面積增長(zhǎng)至約2.93億平方米，實(shí)現(xiàn)收入約15.39億元，同比增幅達(dá)37.3%；其中，商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)的收入增幅約為30.8%，公共服務(wù)業(yè)態(tài)的收入增幅約41.8%，均明顯高于同期住宅物業(yè)約19.5%的增速。據(jù)保利物業(yè)方面披露，報(bào)告期內(nèi)，其新簽約第三方項(xiàng)目中，非居業(yè)態(tài)金額占比超86%。

保利物業(yè)也在加大市場(chǎng)化拓展力度，增加來自第三方的物業(yè)項(xiàng)目。截至6月末，保利物業(yè)超7.3億的合同管理面積中，超59%來自第三方；同期，其新中標(biāo)第三方項(xiàng)目的單年合同金額約為12.4億元。

值得一提的是，報(bào)告期末，保利物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約52.23億元，同比減少26.7%；其表示是由于將資金投入到使用效率更高的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及增值服務(wù)所致。

或得益于業(yè)績(jī)表現(xiàn)，在股價(jià)震蕩下挫逾一個(gè)月之后，截至8月30日午市收盤，保利物業(yè)股價(jià)報(bào)43.05港元，漲幅約為7.49%。

標(biāo)簽： 保利物業(yè) 保利發(fā)展