在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬平方公里、常住人口215萬的城市——鄂爾多斯。這里被稱為“地下煤海”，煤炭探明儲量占全國六分之一，天然氣探明儲量占全國三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產于此。

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憑借豐富的自然資源，過去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過3000億元、4000億元兩個臺階，從2012年2305.8億元增長到2021年4715.7億元，年均增長5.5%；該地人均GDP也一直居于全國前列，甚至一度超過香港。

遍地豪車、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財富的鄂爾多斯，便收獲了這些標簽。當地的房地產市場，也曾出現一房難求的盛況。不過，受煤炭行情、民間借貸危機等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。

有業(yè)內人士調研數據顯示，當時鄂爾多斯在建房地產項目超過70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達到10∶1、新城空置率超過70%、存量消化需要3～5年。所謂北方“鬼城”也因此而來，用以形容其遍地空樓的康巴什區(qū)。

不過，經歷了一輪轟轟烈烈的整治運動，當下鄂爾多斯的樓市已然復活。曾被冠以鬼城之稱的康巴什區(qū)，2022年房價均價過萬，且目前呈上漲走勢。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對當下又有何啟示？

房價起落

如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場......當下社交平臺上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經歷過一場瘋狂的樓市起落，現在人來人往的康巴什區(qū)，更是被稱為北方“鬼城”。

鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風光，更因其豐富的煤炭儲量被稱為“地下煤海”。

新世紀初期，我國煤炭行業(yè)迎來一波歷史發(fā)展機遇期，煤價從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機入局，積累起第一筆財富，當地居民也因從業(yè)或拆遷迅速暴富。

有2011年的官方數據調研顯示，鄂爾多斯資產過億的富豪不下7000人，資產過千萬的人至少有10萬人。據當地居民回憶稱，當時鄂爾多斯遍地豪車并不是戲稱，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬甚至千萬資產的人。

房地產行業(yè)，也在這輪繁榮之下大肆生長。2004年，內蒙古批準設立康巴什新區(qū)；2006年市黨政機關遷址新區(qū)，也是在這年起，鄂爾多斯的房價開始爆發(fā)，從剛過千元漲至均價五六千元；2010年樓市熱度達到高峰，均價突破萬元。

有業(yè)內人士調研稱，因高額拆遷補償產生了巨大紅利，當地常住居民富得流油，由于產業(yè)結構單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產，甚至掃大街的當地戶籍居民也有一兩套房。

《中國民間資本投資調研報告》也曾分析稱，鄂爾多斯的財富分配鏈條是"體內循環(huán)"，即煤礦產生財富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產和新煤礦。

不過，這一盛況很快出現變化。2012年左右，受大宗商品價格暴跌、民間借貸風險爆發(fā)等因素影響，鄂爾多斯房價跌落，從過萬水平回到3000元左右均價。新區(qū)大量地產項目停工爛尾，居民手中的資產也瞬間縮水。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾多次到當地調研，在他看來，在鄂爾多斯，經營煤炭、房地產開發(fā)、民間借貸之間并沒有很清晰的界限。煤炭價格上漲、城市建設所產生的收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成分享鏈條。而出問題的房地產公司，多數是單純以高成本民間借貸來開發(fā)房地產的民營企業(yè)。

對當地居民來說，財富降臨是一夜之間，購置房子后大多選擇空置，房價大跌后也并未出現大規(guī)模拋售現象。這座城市的房地產市場，宛如“短期內暴富的一群人儲藏財富的場所”，從暴漲到暴跌，具有較強的封閉性和個案性。

十年回血

經歷了曲折的樓市經歷，但鄂爾多斯并未遭遇“硬著陸”，而是通過政府主動調控，逐漸消化掉存量樓盤，走出了爛尾樓及“鬼城”陰影。

李宇嘉稱，過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時間消化爛尾樓。近年來，煤炭價格企穩(wěn)回升，政府財政充裕，開始打造教育強區(qū)、“公園城市”、風電裝備，大規(guī)模建設人才住房、公租房，市場需求也逐漸復蘇。

這其中，控制市場增量是重要一環(huán)。2012年開始，鄂爾多斯市中心城區(qū)停止新增房地產用地供應；政府通過各種手段來緩解供應過剩、防范泡沫破滅。

其次，想盡一切辦法消化存量，如向政府和國有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進外來企業(yè)等。

2016年，鄂爾多斯下發(fā)《房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，文件提及通過棚改消化存量。官方數據顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別達589.8萬平方米和511萬平方米，遠高于前兩年。

為助力去庫存，鄂爾多斯還推行了“房票”，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。不僅如此，這些房票還可以拆分、可以轉讓，以最大程度上助力樓市去庫存。

通過控制供應、開啟棚改、大力去庫存等多種方式，鄂爾多斯的樓市逐漸回歸正軌。2019年，鄂爾多斯的房價已回到暴跌前的水平；2020年，當地久違迎來新盤入市；2021年二手房市場逐漸興起，均價逼近萬元。

在房地產市場降溫的2022年，鄂爾多斯樓市也保持了相對穩(wěn)定。1～7月，全市商品房銷售面積106.8萬平方米，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長11.9%；商品房銷售額66.3億元，同比下降0.7%，其中住宅銷售額增長3.3%。

房地產開發(fā)投資方面，前七月當地房地產開發(fā)投資87.9億元，同比增長30.1%，其中住宅投資67.8億元，同比增長35.4%。分地區(qū)看，增幅居前三的旗區(qū)為康巴什區(qū)、準格爾旗、烏審旗，分別增長131%、115.1%、63%。

李宇嘉表示，目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。很多外省市從業(yè)人士稱，這里環(huán)境好，適合老人養(yǎng)老、小孩上學，因此選擇置業(yè)。

“炒房”一詞已淡出這片土地。目前，外地炒房團退出、房子供應也非常多，全款和公積金貸款買房的占當地市場近八成。有當地居民稱，最近康巴什區(qū)房價有上漲苗頭，準備購入房產自住，看房時很多人都是全款支付，土豪太多了。

有何啟示？

盡管鄂爾多斯的樓市有其特殊性，但站在房地產市場風云變幻的當下，這座城市治理爛尾樓、去庫存的方式依然不乏啟示。

目前，全國商品房庫存整體進入上行周期。據國家統計局數據，截至7月末，全國商品房待售面積達到5.47億平方米，同比增長7.5%，相比2021年末的5.10億平方米，足足增長了3700萬平方米。其中，住宅待售面積增長14.1%。

其中，三四線城市去化壓力最大，一線和二線平均去化周期也逐漸升至警戒線。福建連江的商品房庫存去化周期達到131個月；黑龍江哈爾濱去化周期達到81個月，內蒙古呼和浩特及廣西北海的去化周期達到62個月。

李宇嘉認為，鄂爾多斯本身地方財政實力很強，對土地依賴很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鑒，或者說某些區(qū)域可以借鑒。

對于庫存量特別大的地區(qū)，首先在供給端收縮土地及新房供應，當然也要區(qū)別對待、分區(qū)施策。如果人口密集、新盤供應少、需求較大，這些區(qū)域可能會增加；但如果庫存高起、爛尾樓多，那么全市層面在供應端一定要收緊口袋。

其次，在財政允許的情況下，將存量房的盤活與保障房、租賃住房對接起來，在供需錯配的情況下，可通過這種機制匹配需求。如果有常規(guī)的棚改安置，拆完后拿來做政府儲備用地或公共服務設施用地，被拆遷戶拿著房票買新房。

此外，就鄂爾多斯本身來講，這座城市能吸引人口，背后還是在于其城市面貌、公共服務、就業(yè)機會、人均工資等，這才是助力樓市去庫存的根本保障。

李宇嘉稱，這幾年鄂爾多斯中心區(qū)人口開始集聚，一方面大力引進清北等高校畢業(yè)生，打造教育強區(qū)；另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無房，就可以申請公租房，租金只有市場價的40%；中心城區(qū)市容市貌也大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

在產業(yè)發(fā)展方面，鄂爾多斯也在力促經濟轉型，發(fā)展煤炭深加工，并布局新能源等新興賽道。2022年上半年，鄂爾多斯地區(qū)生產總值為2550.10億元，按不變價格計算，同比增長6.0%，在全區(qū)12盟市中總量第一。專注產業(yè)發(fā)展、提升地方經濟實力，也是樓市保持穩(wěn)定的基底。

標簽： 鄂爾多斯 樓市地理