“年前房東不給看房了，你們要做好價格不能再往下談、甚至?xí)兴细〉臏?zhǔn)備。”

在2023年除夕的前一天，海淀萬柳片區(qū)的房產(chǎn)中介小謝依然接到了數(shù)個客戶電話，電話咨詢的均是同一套房源——100平米左右、掛牌價1250萬的三居室。從樓齡來看，其位于萬柳片區(qū)“最老的小區(qū)”怡秀園，該小區(qū)建成于1996年。截至當(dāng)天，該房源位列鏈家APP“萬柳熱搜房源榜”第一。

據(jù)小謝介紹，今年元旦以來，該片區(qū)二手房市場明顯回暖。截至1月第二周，片區(qū)成交量已達到17套，“率先活躍起來的是豪宅市場，緊接著傳導(dǎo)到有學(xué)區(qū)加成的改善市場。年前，業(yè)主們開始捂盤惜售。”

(資料圖片)

不同于二手房市場的熱鬧，當(dāng)?shù)匦路渴袌鲆廊槐憩F(xiàn)平平。第一財經(jīng)了解到，今年元旦以來，多個熱點一二線城市的新房市場并未明顯轉(zhuǎn)暖，除豪宅和大戶型樓盤外，剛需盤去化情況依然不容樂觀。進入春節(jié)假期，一些地區(qū)主流房企推盤節(jié)奏放緩；但在被視為“樓市晴雨表”的二手房市場，成交量已出現(xiàn)環(huán)比恢復(fù)勢頭。

平安證券研報顯示，隨著疫后居民生活工作逐步恢復(fù)、積壓購房需求釋放，1月樓市成交略有起色。除去1-2日元旦假期，1月前15日，重點20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%。但新房市場仍同比回落，重點50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%。

豪宅需求帶動熱點城市二手市場“回溫”

正月初三，剛回老家四天的合肥政務(wù)區(qū)房產(chǎn)中介安馨，一天內(nèi)接到了五六個客戶電話，“我打算初五就回去上班，那天已經(jīng)約了三個客戶了。”

政務(wù)區(qū)被視為合肥“房價天花板”，區(qū)域內(nèi)分布如華潤凱旋門、置地柏悅公館等多個高端小區(qū)，臨近商圈且具體學(xué)區(qū)優(yōu)勢。

安馨告訴記者，這些急著看房的客戶大都是老客戶，觀望時間或超過一年。“這類房源掛牌價雖然一直比較堅挺，但在去年交易中，也多半是降價出售，購房者就產(chǎn)生了‘再等一等’的心理。現(xiàn)在掛牌價和成交價雖仍處于低點，但隨著疫情形勢向好，一些持續(xù)觀望的購房者想趕在業(yè)主提價之前，抄底入手。”安馨說。

她以華潤凱旋門140平米左右的三居室舉例稱，去年6月份成交總價大致在630萬元左右，到了12月出現(xiàn)跌破600萬元價格成交的案例。但現(xiàn)在同類房源的掛牌價維持在600萬元以上，“現(xiàn)在不是賣房的好時機，卻可能是買房的好時機。”

楊宇在武漢某頭部中介品牌做置業(yè)顧問已有5年。他也有類似感受：相較于新房市場，當(dāng)?shù)氐亩址渴袌鰭炫屏亢统山涣烤谠┲螅霈F(xiàn)增長。

“一方面，得益于‘帶押過戶’新政落地；另一方面，一些做實體生意的業(yè)主，年底需要大量的資金周轉(zhuǎn)，這時候可能選擇將房子掛出來賣。據(jù)我們機構(gòu)統(tǒng)計，截至1月中旬，二手房市場掛牌量比去年10月增加了25％。在此背景下，二手房價短期內(nèi)還漲不起來，不過，就購房者來說，可選擇的空間更大，交易達成的概率也更高。” 楊宇稱。

相較于成交量開始復(fù)蘇，但房價仍處于低點合肥和武漢兩地，北京的豪宅及改善類二手市場出現(xiàn)了量價齊漲的跡象。

小謝所深耕的片區(qū)——海淀萬柳，這是北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一，且片區(qū)交通、商業(yè)等配套完善。近期，他觀察到了另一個現(xiàn)象：由于春節(jié)前，該片區(qū)二手房帶看量明顯增多，交易周期也變短了，一些業(yè)主因此預(yù)判，年后區(qū)域內(nèi)的二手房房價還會繼續(xù)回暖，選擇暫不出售。

“這個月二手房成交預(yù)計能夠回升到35套以上，這是去年10月以來很久沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象了。”小謝稱。

在價格方面，小謝稱，豪宅市場已率先漲了起來，環(huán)比漲幅大概在10％左右；其次是有學(xué)區(qū)屬性的改善型住房，目前仍在歷史低位，但議價空間開始減少。

他對記者展示的1月份萬柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)顯示，在已成交的17套房源中，以100平米左右的三居室為主。其中，16套均為以低于掛牌價成交，但價差縮小到2％左右。

以前述怡秀園那處房源為例，小謝稱，2021年期間，同類房源的成交總價一度達到1500萬元以上。而目前在售的這套，掛牌時間是去年9月，期間一直沒有人接盤。業(yè)主預(yù)期一降再降，從最初的掛牌價1350萬元，先是下調(diào)到1280萬元，去年12月再次下調(diào)到1000萬元左右。

“現(xiàn)在掛牌價已經(jīng)回到了1250萬元。業(yè)主看到年前市場趨勢不錯，前幾天告訴我們打算等到年后，看看市場能不能進一步轉(zhuǎn)暖，再決定是否賣出。”小謝表示，這幾日，即便告知業(yè)主有上調(diào)價格的打算，有購買意愿的客戶仍不在少數(shù)。這背后是因為庫存不多了，等到這一輪存量消化完，新掛牌的二手房價格大概率會上調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示，目前，中高端改善性需求回暖加快在一二線城市表現(xiàn)尤為明顯，這背后有兩方面原因。一方面是由于此類需求的確定性相對較強，包括北京在內(nèi)的一二線熱點城市商品房啟動早，市場的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在預(yù)期穩(wěn)定之后，恢復(fù)力度會明顯增強。另一方面和市場的供給有一定關(guān)系，北京、上海等城市近期的市中心房源供給量有一定增大，也側(cè)面推動了市場熱度提升。

多地延續(xù)新房首付分期活動

“我們建議客戶，如果是想購買二手房，春節(jié)期間，就不能閑著了，遇到合適就可入手。隨著賣方預(yù)期提高，房價可能會抬頭。至于新房，因為價格受市場波動不大，且短期內(nèi)同類型產(chǎn)品面市較多，不少購房者選擇年后再進行挑選，或繼續(xù)觀望。” 北京朝陽區(qū)望京片區(qū)某鏈家房產(chǎn)中介告訴記者。

同片區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理亦坦言，2022年12月月底，該樓盤二期開盤，推出房源400多套。在開盤后的20多天里，完成網(wǎng)簽的僅僅幾十套。“春節(jié)前，銷售還沒達到1/3。尤其是1月的第三周以來，不少購房者都已經(jīng)返鄉(xiāng)過年，售樓處就更沒什么人了。”該銷售經(jīng)理說。

之所以銷售沒有明顯增多，該銷售經(jīng)理分析稱，是因為開發(fā)商開年業(yè)績壓力沒那么大，回撤了一些優(yōu)惠，加上樓市利好政策還有持續(xù)釋放的空間，一些購房者此時認購的積極性還不高。

亦莊·金悅郡是目前通州馬駒橋板塊唯一在售的限競房項目。在去年11初該片區(qū)放寬限購政策首日，曾創(chuàng)下“5小時銷售79套”的記錄。據(jù)該樓盤一名銷售經(jīng)理介紹，去年12月，受新冠感染高峰影響，樓盤銷售再次轉(zhuǎn)冷，進入2023年，房企撤回了一個點的折扣，加上春節(jié)臨近，一些剛需購房者陸續(xù)返鄉(xiāng)，樓盤成交寥寥。

2023年春節(jié)，是新冠疫情“乙類乙管”以后的第一個春節(jié)，不少在一二線城市的“打工人”踏上了返鄉(xiāng)路，也因此，在一二線城市，部分房企加推積極性并不高。

但記者注意到，由于疫情因素導(dǎo)致部分居民資產(chǎn)負債表受損，收入預(yù)期及購房信心減弱，在這些熱點城市中，多個樓盤項目至今仍延續(xù)了“首付分期”活動。

“我們是剛需盤。考慮到部分購房者資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)在仍可以向開發(fā)商申請首付分期。”前述亦莊·金悅郡銷售經(jīng)理稱。

前述望京某樓盤銷售經(jīng)理也表示，考慮到產(chǎn)品競爭力和購房者的支付能力，首付分期的活動從去年延續(xù)至今，“但第一個月要交清首付的20％，尾款可以在之后的2～3個月付清。”

和北京相比，武漢等二線城市新房熱度更低，首付分期的力度也更大。

楊宇表示，去年以來，武漢幾度松綁限購政策，目前住房限購范圍已縮小到二環(huán)線以內(nèi)。在此背景下，今年年初，光谷、青山等區(qū)域改善型需求略有釋放，但元旦后新盤開盤的樓盤，去化情況仍難達到2成。其中，期房成交量更低，意味著樓市預(yù)期尚未回暖。

“一些開發(fā)商為了盡快銷售尾盤，甚至允許首付款12個月乃至兩年內(nèi)付清。”楊宇稱。

（文中安馨、楊宇為化名）

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