房貸利率又要上調(diào)了？

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自去年以來(lái)，不少城市新發(fā)放的住房貸款利率都出現(xiàn)下調(diào)，有的城市首套房貸款利率甚至低至3.7%，創(chuàng)多年來(lái)歷史低點(diǎn)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇，一些城市新房銷售價(jià)格連續(xù)上漲，此前的低利率或許堅(jiān)持不了太久了。

中國(guó)人民銀行在20日下午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報(bào)價(jià)，全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬(wàn)宏源在近日一份研報(bào)中指出，若5年期以上LPR持平，未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30個(gè)城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20—30個(gè)基點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二三線城市。

超30城首套房貸款利率要上調(diào)？

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。2023年1月5日，上述兩部門發(fā)文稱，決定在該政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。

這兩項(xiàng)政策發(fā)布后，很多符合條件的城市的首套房貸款利率應(yīng)聲下調(diào)。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾4月20日表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國(guó)下限相比，大概低10到40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化，帶動(dòng)房貸利率有所下降。從全國(guó)看，今年3月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率4.14%，同比下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)中，房?jī)r(jià)環(huán)比、同比上漲的城市數(shù)量逐漸增多。

按照前述通知，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)規(guī)定，購(gòu)買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。最新的5年期以上LPR為4.3%，那相應(yīng)的首套房貸款利率下限為4.1%。

鄒瀾表示，去年年末，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整，也就是說(shuō)，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

申萬(wàn)宏源在4月16日的研報(bào)中稱，基于“2022年12月-2023年2月”的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，滿足放寬房貸利率下限城市的范圍已由此前38個(gè)城市縮小至9個(gè)城市，而根據(jù)2023年3月數(shù)據(jù)，城市范圍進(jìn)一步縮小至5個(gè)城市。全國(guó)首套房貸利率理論下限4.1%，意味著從二、三季度開(kāi)始，若5年期以上 LPR不變，會(huì)有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30基點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

專家：存在觸發(fā)上調(diào)的可能

▲資料圖：上海中心大廈。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

房貸利率階段性下調(diào)剛剛實(shí)施幾個(gè)月，房貸利率就要回調(diào)，真的會(huì)發(fā)生這種情況？

對(duì)此，招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)中新經(jīng)緯表示，按照規(guī)定，評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的城市，應(yīng)當(dāng)自下一個(gè)季度起恢復(fù)首套房貸款利率下限。“該規(guī)范比較明確，因此，新房?jī)r(jià)格同比和環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定上調(diào)房貸利率。”

董希淼稱，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)，新發(fā)放貸款利率出現(xiàn)比較明顯的下降，說(shuō)明地方政府和金融部門在過(guò)去用足、用好了該項(xiàng)政策，該政策也發(fā)揮了積極作用。

對(duì)于人民銀行的表態(tài)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析，要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限，說(shuō)明一些熱點(diǎn)城市存在房貸利率上升的可能性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人民銀行所提及的是“房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市”，或許意味著房?jī)r(jià)有數(shù)月持續(xù)上漲的城市才需要恢復(fù)首套房貸款利率下限，“當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)還不太好，若出現(xiàn)房貸利率上調(diào)，對(duì)購(gòu)房人的心理有一定影響。”

董希淼稱，房貸利率處于低位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇起到了促進(jìn)作用。一方面是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，較低的貸款利率能促進(jìn)購(gòu)房者入場(chǎng)；另一方面是降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減輕購(gòu)房人壓力。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，一線城市的復(fù)蘇狀況比較明顯，但三四線城市較為脆弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展需要繼續(xù)采取積極措施。在當(dāng)前情況下，房貸利率應(yīng)維持相對(duì)較低的水平，不宜過(guò)快退出。

董希淼同時(shí)表示，對(duì)房貸利率應(yīng)對(duì)區(qū)別對(duì)待。首套房貸利率處于歷史相對(duì)較低的水平，但二套房房貸利率依然相對(duì)較高，未來(lái)在支持改善性住房需求上還有很多空間，比如，在一些城市可以考慮階段性下調(diào)二套房房貸利率的下限。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用仍不明顯，如果未來(lái)有一些城市不滿足階段性下調(diào)首套房貸款利率下限的要求、需要上調(diào)利率時(shí)，可以出臺(tái)對(duì)沖舉措，繼續(xù)支持住房需求。

5年期以上LPR還降嗎？

20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)。由于房貸利率與LPR報(bào)價(jià)緊密相關(guān)，意味著全國(guó)市場(chǎng)上的房貸利率將暫時(shí)維持現(xiàn)有水平。

對(duì)于LPR報(bào)價(jià)長(zhǎng)期未做調(diào)整，東方金誠(chéng)分析稱，4月的LPR報(bào)價(jià)不變，符合市場(chǎng)預(yù)期，主要原因是3月MLF操作利率未做調(diào)整，LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)穩(wěn)定，而且當(dāng)前銀行凈息差處于歷史最低點(diǎn)，報(bào)價(jià)行壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)動(dòng)力不足；與此同時(shí)，一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期回升，樓市較快回暖，也降低了下調(diào)1年期和5年期以上LPR報(bào)價(jià)的必要性。

但東方金誠(chéng)判斷，若今年二季度樓市回暖過(guò)程出現(xiàn)反復(fù)，未來(lái)不排除在MLF利率不動(dòng)的同時(shí)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)10—15個(gè)基點(diǎn)（0.1—0.15個(gè)百分點(diǎn)）的可能。董希淼也認(rèn)為，5年期以上LPR報(bào)價(jià)在未來(lái)仍有下降空間。申萬(wàn)宏源稱，需要關(guān)注人民銀行后續(xù)是否會(huì)對(duì)5年期以上 LPR進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來(lái)最快的放款速度。

貝殼研究院稱，4月份，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽(yáng)、贛州、蘭州9個(gè)城市首套房貸利率降低。截至4月18日，二線、三四線中已有近半城市首套房貸利率低于4.1%。分能級(jí)統(tǒng)計(jì)，4月二線及三四線首套利率略有下降，分別為3.98%、3.99%，二套利率不變；一線城市首二套利率不變，維持4.60%、5.13%。

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