生活恢復，經(jīng)濟重啟，上海商業(yè)地產(chǎn)市場回歸常態(tài)。

據(jù)多家市場機構發(fā)布的上海2023年一季度市場報告顯示，在過去的三個月里，上海市場持續(xù)釋放復蘇信號：寫字樓市場帶看量和問詢量的明顯增加，購物中心的客流量大幅回升，大宗交易活躍度提高，高標倉庫平均租金的上揚和空置率的下降……

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多位業(yè)內(nèi)人士表示，境內(nèi)外資金也頗為活躍，不少外資機構類的客戶陸續(xù)回到國內(nèi)，并對經(jīng)濟復蘇的形勢給出了較為積極的反饋。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)總裁張靜預計，今年商業(yè)地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭。

圖片攝影：任玉明

前兩個月上海新增首店181家

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟恢復的快速通道，各行各業(yè)也逐漸回歸到往日的繁忙中。

“最近寫字樓市場上有很多人問詢，整體帶看量也很大。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示，這其中包括了外資、內(nèi)資、民營等企業(yè)，涵蓋新賽道、傳統(tǒng)賽道等各個行業(yè)。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看，據(jù)戴德梁行監(jiān)測，受較高供應量的影響，今年一季度，甲級寫字樓整體空置率為17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金基本維穩(wěn)，約為8.11元/平方米。

朱熙東表示，企業(yè)通常在一二季度對市場進行評估，三四季度才會集中發(fā)生一些大宗的租賃案例。

他同時透露，近期許多外資客戶全球CEO、亞太區(qū)領導層都來到了上海，關注國內(nèi)市場在今年上半年的業(yè)績，并展望接下來的投資，比如是否進行團隊擴容、辦公室面積擴大等。“據(jù)我們從客戶方面了解到的信息，大家對未來比較有信心，反饋相對積極。”

仲量聯(lián)行投資部華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎也提及，2022年底以來，不少外資在亞太地區(qū)的活躍度有所提升，中國的房地產(chǎn)市場是其關注的重點之一，有東南亞、中東等地區(qū)的資金也在布局中國市場。

在零售物業(yè)方面，上海促消費活動，帶動消費市場持續(xù)升溫，購物中心的客流量大幅回升，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。

作為首店經(jīng)濟橋頭堡的上海，在2022年共有1073家新設首店，新增規(guī)模領跑全國，2023年依舊保持著突出表現(xiàn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，前兩個月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達到113家、52家，占比62%、29%；娛樂業(yè)首店9家，服務業(yè)首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。

戴德梁行提供的退稅額展示了上海對國際消費者的吸引力。據(jù)披露，1-2月，上海退稅消費高速增長，境外人士在滬退稅消費達1.1億，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九分析稱，上海的退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預示著上海目標作為國際消費中心城市已取得顯著的效果，更見預示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。隨著3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復航，上海國際郵輪母港恢復常態(tài)化運營按下“重啟鍵”，也預示著未來上海將接納來自全世界的消費者。

長租公寓備受青睞

市場的積極也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

由于統(tǒng)計口徑的差異，戴德梁行統(tǒng)計的一季度大宗交易市場成交金額低于去年同期水平，但戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強同樣給出了較為樂觀的預測，并預計成交數(shù)字復蘇將在下半年逐步體現(xiàn)。

“中國經(jīng)濟增長的確定性在全球最高，在這一點上，是沒有機構質(zhì)疑的。”盧強表示，中國是一個無法被忽視的市場。當前投資市場熱情高漲的一個表現(xiàn)是，身為從業(yè)者的盧強“工作量增加了兩三倍，有時候一天要開六七個會，這在去年下半年是很少的”。

投資型買家也在逐步回到賽場中。據(jù)仲量聯(lián)行披露，上述13單交易中有9單來自投資型買家，成交金額占比近8成，回到了2018年、2019年時的高位。

孫翎表示，2022年第四季度時，自用型買家基本上占據(jù)了大部分江山，投資型買家占比在20%以下，如今投資者的返場意味著他們對經(jīng)濟復蘇、上海市場的看好，也給市場帶來了信心。

在多種資產(chǎn)類型中，長租公寓備受投資者青睞。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，在政策利好下，長租公寓資產(chǎn)類別保持著較高的成交熱度，一季度共有3宗成交，按成交數(shù)量計，占比達23%。

盡管長租公寓單項目體量較小、成交金額有限，但近年來已呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。孫翎透露，2017年-2021年的5年里，長租公寓資產(chǎn)的成交金額是55億元，而2022年這一成交額達到了65億元，“比過去5年成交總額還高”。

事實上，一季度長租公寓的三單成交總額已達到28億元。據(jù)了解，截至4月中旬，上海已成交了第四單長租公寓，孫翎預計上半年可能會突破10單，該資產(chǎn)類別向上的成交趨勢非常明顯。

孫翎提及，目前長租公寓可交易的的項目非常稀缺，價格也處于較高的位置。她表示，近期的三單交易都發(fā)生在內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中有兩單是穩(wěn)定、核心型的項目，已有租賃表現(xiàn)、運營成熟的項目，單價均已達到了4萬元的高位，“這基本上已經(jīng)是市場的基準價了”。

盧強也預計，得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對清晰的退出路徑，機構投資者對于長租公寓的熱情仍將延續(xù)。

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